지금은 '부동산 침체기가 온다'고 단언한다. 집값 하락 신호를 발견했나.

"부동산시장이 하락으로 전환될 때 나타나는 현상이 있다. 일반 아파트 시장과 분양 시장을 나눠서 봐야 하는데, 먼저 일반 아파트 시장에서 정체기가 생긴다. 매도자들의 기대심리가 최고조에 달해 1억 올려도 높던 호가를 3억~4억, 심하면 7억~8억 원까지도 올린다. 그런 매도자들 때문에 거래절벽이 생긴다. 지금 매수자들의 적극성은 100%를 넘어 200%, 300%이다. 하지만 5억, 6억 원을 더 부르면 '나 다음에 이 가격에 사줄 사람이 있을까' 하는 의문이 들 수밖에 없다. 그런 상황에서 또 'A아파트에 죽어도 살아야겠다' 그런 사람이 존재할 수 있지 않나. 그렇게 거래되면 바로 '신고가'다. 거래절벽과 신고가, 최근 현상을 보면 매수자들이 더는 쫓아갈 수 없는 단계라는 느낌이 온다."

고점 대비 소형 40~50%, 대형 10~20% 빠져
그러면 이제 하락기에 접어드나.
"매도자의 기대심리는 그렇게 쉽게 꺾이지 않는다. 집 가진 사람은 아쉬울 게 없기에 호가를 한껏 올려놓고 버틴다. 또 매수자는 '상투를 잡는 것 아닌가' 하는 생각에 버틴다. 매수자와 매도자가 팽팽한 대립관계에 놓이는 정체기가 내후년까지 계속될 거다. 하락기는 그 뒤로 찾아오고 4년 정도에 걸쳐 상승과 하락을 반복하며 내려갈 거다."

그 팽팽함을 미분양이 깨뜨릴 거라고 말했다.

"분양 시장은 적극성 100% 물건이다. 무조건 다 팔아야 하는데, 여기서 안 팔리는 물건이 생기면 그때부터 매수인이 조금씩 힘을 얻는 시장으로 변한다. 집을 사는 사람은 항상 그 기준이 '내가 산 가격보다 올라갈까'다. 서울 분양시장이 흔히 '로또'로 표현되는 것은 시세차익이 확실해서다. 비교 대상 아파트가 바로 옆에 있지 않나. 그런데 경기 외곽으로 가면 허허벌판에 지어 비교 대상이 없는 아파트가 있다. 분양가가 낮지 않은 데다 앞으로 공급 물량도 많다 보니 '나 다음에 이 집을 사줄 사람이 있을까' 의문을 품는 이들이 나타난다. 물론 처음부터 대량으로 미분양이 나오는 것은 아니다. 1000가구를 분양하면 900가구는 분양이 된다. 내가 당첨된 집이 층이 낮다거나 일조량이 부족하다거나 투자가치가 떨어지는 상황이면 포기하는 사람이 나올 수밖에 없다. 만약 2층에 당첨된 사람도 경쟁률이 수백 대 1이었다면 계약을 하겠지만 6 대 1 이러면 고민할 거다. 부동산은 흐름이 중요한데, 경쟁률이 올라가는 상황에서 6 대 1이면 괜찮지만, 하락기라면 엄청 낮은 거다. 지금 경기권역은 경쟁률이 점점 낮아지고 있다. 청약을 넣어본 사람은 이 하락 추세를 이미 안다. 미분양이 내년부터 하나 둘 나오고, 그 정도가 심화하면 부동산시장 전체가 정체기를 거쳐 하락기로 접어들 거다."

얼마나 떨어질까.

"지금 소형 아파트는 인기가 좋아 가격이 많이 올랐고, 대형은 인기가 없어 많이 안 올랐다. 그래서 하락기에도 대형이 많이 떨어질 것이라 예상하는데 그렇지 않다. 소형은 가격도 상당히 오른 데다 초과 공급 상태라 많이 떨어질 거다. 반면 대형은 지난 10년간 거의 공급이 안 됐고 상승폭도 적었기에 하락 폭도 크지 않으리라 본다. 아마 미분양도 20평형대, 10평형대에서 나올 거다. 지금 비싼 돈 주고 소형 아파트를 사면 후회한다. 절대 사지 마라."

폭락도 올까.

"어느 정도를 폭락으로 봐야 할지 모르겠지만, 과거 은마아파트가 40%가량 빠졌는데 이번에도 너무 많이 올라 그 정도까지 빠질 수 있다. 집값의 하방 지지선인 전세가율을 놓고 볼 때 소형은 40~50%, 대형은 10~20% 하락하다 전세가를 만나 멈출 거다."