“공급면적보다 전용면적을 보셔야죠. 계약면적이 같더라도 서비스면적이 잘 나와서 실면적이 넓어요.”

아파트를 분양받거나 전세 등을 구할 때 이와 비슷한 얘기를 들을 수 있다. 아파트의 면적 개념을 알고 있는 사람들에게는 매우 단순한 내용이지만 모르는 사람들에게는 암호처럼 느껴질 수 있다.

면적이 한층 복잡해지는 이유는 ㎡와 평수 단위가 혼용해서 사용되기 때문이다. 중장년층들의 경우 ㎡로 표시된 넓이는 평수로 바꾸지 않는 한 감이 잡히지 않고, 반대로 중고생 등 나이 어린 계층들은 미터법이 익숙한데 평수로 얘기하면 계산이 까다롭다.

평(坪)은 동아시아 지역에서 사용하던 전통 도량형인 척관법 단위 중 하나로, 1평은 한 변이 1간(間=6척 약 1.818m)인 정사각형의 넓이다. 흔히 어른들은 한 평을 성인 한 명이 팔 다리 쭉 뻗고 편히 누울 만한 크기로 생각하고 넓이를 가늠한다. 제곱미터 환산시 1평은 약 3.305785㎡이고, 반대로 1㎡는 0.3025평이 된다.

우리나라에서는 과거 아파트 면적을 나타날 때 평수를 사용했지만 현재는 공식적 사용이 금지된 상태다. 계량의 불확실성으로 인한 불공정 거래 가능성을 막고 계량단위 환산에 따른 불편을 해소하며 국제 기준에 맞추기 위해 아파트 면적은 국제단위계(SI, System Of International Unit)에 따른 m²단위로 표시하게 돼 있다.

하지만 오랜 시간 동안 사용한 평수 개념은 생명력을 잃지 않고 있다. 아파트 분양광고에서는 84㎡라고 넓이를 표시한 후 옆에 34형이나 34Type, 34Py와 같은 눈가리고 아웅하기 식 표현을 써야 사람들이 넓이를 착각하지 않는다. 특히 아파트 가격은 반드시 3.3m²당 얼마인지 계산해야 가격 수준이 파악되고 다른 지역과 비교하기도 쉽다. 그런데 84㎡를 막상 평수로 계산해 보면 34평이 아닌 25평이어서 혼란이 생긴다.

분양은 전용면적, 가격은 공급면적으로

아파트 분양광고에서 자주 등장하는 59㎡나 84㎡ 등은 ‘전용면적’을 의미한다. 전용면적은 개별 세대의 독립적인 주거의 용도로 쓰이는 배타적 부분의 면적으로 현관문 안 공간의 면적이라 생각하면 된다. 방과 거실, 주방, 화장실 등이 포함되는데 발코니는 전용면적에서 제외된다.

예전에는 아파트의 전용면적을 계산할 때 세대 바깥을 둘러싼 외벽의 중심선을 기준으로 했었는데, 1998년부터 ‘안목치수’ 기준으로 변경됐다. 안목치수란 눈으로 보이는 벽체 사이의 거리를 기준으로 삼는 것으로 단순화하면 외벽의 내부선이 기준이 된다.

결국 아파트는 전용면적이 똑같더라도 1998년 이전 아파트와 이후 아파트는 면적 기준이 다르기 때문에 실제 내부 면적은 똑같지 않게 된다. 외벽 중심선을 기준으로 했을 때보다 외벽 내부선을 기준으로 하면 벽체의 두께만큼 이득을 볼 수 있기 때문이다. 관련 연구에 따르면 안목치수 변경에 따라 59㎡는 평균 5.6㎡, 84㎡는 평균 6.7㎡ 면적이 증가한 것으로 나타났는데, 거의 10%에 육박하는 면적의 증가로 과소평가할 수 없는 차이를 보인다.(박인석 외 『전용면적 산정기준 변화와 발코니 용도변환 허용이 아파트 단위주거 평면설계에 미친 영향』 참고)

발코니는 거주자의 편의를 위해 추가로 제공하는 부분으로 건축법상 바닥면적에 포함되지 않는다. 그런데 2005년 발코니를 거실, 침실, 창고 등으로 변환해 사용할 수 있도록 건축법이 개정되면서 중요성이 대폭 높아졌다. 발코니는 59㎡일 경우 평균 16.43㎡, 84㎡일 경우 평균 20.65㎡에 달하는데, 확장을 통해 전용면적의 거의 30%에 해당할 만큼 막강한 면적의 증가 효과를 볼 수 있다.

발코니 면적은 서비스로 주어진다는 의미에서 ‘서비스면적’이라 부른다. 전용면적과 서비스면적을 합하면 아파트 내부 전체의 실제 넓이가 되는데 이를 실면적(실평수)이라 표현한다.

전용면적, 공급면적, 계약면적 등 아파트의 다양한 면적의 종류와 개념. ⓒ 국토교통부

아파트 크기를 가늠하거나 가격이 평당 얼마라고 얘기할 때 기준이 되는 것은 ‘공급면적’이다. 공급면적은 전용면적에 ‘주거공용면적’을 합한 개념이다. 주거공용면적은 복도, 계단, 공용현관, 엘리베이터 등 지상층에 위치한 다른 입주자와 함께 쓰는 공간의 면적이다.

59㎡가 18평이 아닌 25평이 되고, 84㎡가 25평이 아닌 34평이 되는 이유는 바로 아파트 크기를 이야기할 때는 전용면적에다가 주거공용면적을 더한 공급면적을 기준으로 하기 때문이다. 참고로 공급면적이 똑같더라도 주상복합 아파트는 주거공용면적이 일반 아파트보다 상대적으로 많아서 전용면적은 적게 된다.

마지막 ‘계약면적’은 공급면적에 ‘기타공용면적’을 합한 개념이다. 기타공용면적은 주차장 등 지하층 면적과 경비실, 관리사무소, 단지 내 커뮤니티 시설 등 건물 밖에 있는 부대시설의 면적을 모두 더한 면적이다.

물품과 동작 치수를 고려해 개별 면적 결정

아파트의 전체 면적은 똑같더라도 내부 공간이 어떻게 구성돼 있는지에 따라 생활이 편리할 수도 있고 쓸모없는 공간이 많다고 느낄 수도 있다. 아파트의 개별 공간은 그곳에서 생활할 가족구성원과 생활상의 기본 조건을 고려해 입주자 요구사항이 반영되도록 계획한다. 개별공간의 면적은 사람들이 그 공간에서 행하는 동작은 물론 그 공간에 필요한 물품의 크기까지 고려해야 한다.

아파트의 현관을 예를 들어 생각해보자. 현관은 아파트 전체 면적의 5%도 되지 않는 좁은 공간이지만 생각 외로 신경 써야 할 부분이 많은 공간이다. 일단 신발장을 기본적으로 갖춰야 하고 아파트 세대의 출입구이기 때문에 다양한 행동이 불편하지 않도록 고려해야 한다.

아파트의 현관에서 이뤄지는 다양한 동작들. 개별 공간은 그 안에서 행하는 동작과 물품의 크기 등을 고려해야 한다. ⓒ LH

현관에서 사람들은 현관문과 신발장을 수시로 여닫으며, 양손에 짐을 들고 불편 없이 지날 수 있어야 하고, 아이 신발을 신겨주거나 외투를 입거나 벗는 동작에 불편이 없어야 한다. 이사할 때 옷장과 냉장고 등 큰 짐을 옮기는 것도 감안해야 한다. 따라서 현관문은 폭이 1m는 넘어야 하고 현관문을 열었을 때 벽체가 있어 꺾일 경우 최소 1.4m 거리를 확보해야 한다.

아파트 내부 공간에서 최근에 가장 뜨고 있는 곳은 거실이다. 거실은 소파와 거실장이 설치되고, TV시청과 가족 대화, 손님맞이, 운동 등 다양한 활동이 가능해야하기 때문에 주택 내부에서 가장 많은 20% 이상 면적이 배분되는 공간이다.

그런데 2018년 대한건축학회 춘계학술발표대회에서 발표된 한 논문에 따르면, 공급면적이 105㎡ 아파트에서 거실이 차지하는 평균 면적이 1990년대 20~22㎡에서 2006년 이후 27㎡로 눈에 띠는 증가 추세를 보였다(오한별 외 『주방 공간을 통해 본 아파트의 공간변화』 참고). 이는 가족 구성원 모두 모일 수 있고 함께 이용하는 공간으로 거실의 중요성이 커지면서 아파트 입주자들의 점점 더 넓은 거실을 더 선호하기 때문으로 보인다.

아파트 건설시기별 내부 공간의 면적을 살펴보면 거실 면적이 늘어나는 경향이 뚜렷하게 보인다. ⓒ 오한별 외 『주방 공간을 통해 본 아파트의 공간변화』

침실은 아파트에서 보통 3개인데 모두 합하면 아파트 전체 면적의 40% 이상을 차지하는 가장 비중이 높은 공간이 된다. 안방은 2인용 침대와 옷장의 배치 등을 고려해 15㎡ 내외로 하고, 작은방은 1인용 침대와 옷장 배치 등을 가정해 9㎡ 정도가 된다.

과거 전용 84㎡ 면적의 아파트에서 침실을 4개로 만드는 경우도 있었으나 요새 흔치는 않다. 2019년 통계청 인구총조사 기준으로 평균 가구원 수가 2.4명으로 감소해 침실 수를 늘리기보다 알파룸이나 팬트리 같은 수납공간을 더 만드는 추세다. 한편 안방에 달려 있는 드레스룸은 1990년대부터 등장해 면적이 점진적으로 늘어나고 있다.

이 외에 주방 및 식당과 욕실은 기본적인 설비가 필요하며 일정 규모의 면적이 요구되는 장소들이다. 주방 및 식당은 통상 10㎡가 약간 넘는데 거실과 경계가 모호해지는 상황이다. 욕실은 공용과 개별 등 2개를 만들며 3~5㎡ 정도 넓이를 차지한다. 이들 공간은 거실과 침실 등 다른 공간들과 달리 주거규모가 커지더라도 면적은 소폭 증가하기 때문에 오히려 전체에서 차지하는 비중은 줄어드는 공통점을 갖고 있기도 하다.

국민의 주거권 보장을 위한 최저주거기준

주거면적은 그 사람이 어떠한 공간에서 생활하는지 주거 질을 가늠할 수 있게 해주는 가장 손쉬운 기준 중 하나이다. 우리나라에는 인간다운 생활을 보장하기 위해 주거면적 등에 대해 ‘최저주거기준’을 법률로 정해놓고 있다.

최저주거기준에서 면적기준은 인체공학을 기초로 하되 기존 주택의 침실 및 부엌면적 현황 등을 감안하여 설정한 것으로, 2004년 법제화된 후 2011년 한 차례 개정으로 면적이 소폭 증가 후 현재에 이르고 있다. 1인 가구는 방 1개에 14㎡, 부부인 2인 가구는 방 1개에 26㎡, 부부에 자녀 하나인 3인 가구는 방 2개에 36㎡, 부부에 자녀 둘인 4인 가구는 방 3개에 43㎡이다.

최저주거기준은 정부 재원으로 짓는 공공임대아파트에서 각 세대 면적을 결정할 때 가장 중요한 고려사항이 된다. 정부는 한정된 재원을 효과적으로 활용하기 위해 최소 기준으로라도 더 많은 세대를 짓기를 원한다. 그런데 최근 43㎡는 4인 가구에 지나치게 좁다면서 최저주거기준에서 면적 기준을 상향해야 한다는 목소리가 사회 곳곳에서 들리고 있다.

공공임대아파트는 최저주거기준 수준에서 평면이 결정된다. 왼쪽부터 전용면적을 기준으로 29㎡, 36㎡, 45㎡다. ⓒ LH

우리나라의 최저주거기준은 2018년을 기준으로 영국(3인 56.6㎡/4인 66.9㎡)과 이탈리아(3인 52㎡/4인 56㎡)는 물론 협소주택이 많은 일본(3인 39㎡/4인 50㎡)보다도 좁은 상황이다. 4인 가구에 적용되는 43㎡는 아파트의 전용면적에 해당하는데, 주거공용면적인 27㎡ 정도를 더하면 대략 공급면적을 기준으로 70㎡(21평) 규모의 아파트가 된다.

우리나라 헌법은 제35조에서 모든 국민이 건강하고 쾌적한 환경에서 인간다운 생활을 할 권리가 있고, 국가는 국민의 쾌적한 주거생활을 위하여 노력할 의무가 있다고 규정하고 있다. 최저주거기준은 국가가 국민들에게 최소한 이 정도의 주거공간을 보장하겠다는 의지를 담은 목표치라 할 수 있다. 앞으로 사회가 발전함에 따라 최저주거기준의 상향은 필연적이나, 현재 최저주거기준에 미달하는 가구가 전체의 5.3%인 106만 가구에 달하는 점 등 고려할 부분도 많다.