▶조한송 기자
이미 주택 시장이 변곡점에 들어섰다고 보셨습니다. 하락장이 얼마나 이어질 것으로 보나요?

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
2023년을 고점으로 전망했었는데 지수가 너무 오르다보니 올해로 앞당겨졌어요. 하락장도 집값이 너무 많이 내려가면 저점에 더 빨리 도달하겠죠. 다만 일단은 3기 신도시 입주가 시작되는 2026~2027년이 굉장히 타격이 클 거로 봐요. 지금 인천 계양이나 하남 교산은 토지 보상이 많이 진척됐거든요. 보상이 완료됐거나 보상률이 90%를 넘어섰고요. 과거 판교, 광교, 위례를 보면 토지 보상하고 5년 이후에 입주가 시작됐어요. 근데 3기 신도시 일부 지역은 이미 토지 보상을 마쳤거나 거의 끝나가거든요. 그러니까 2026~2027년부터 입주를 개시할 가능성이 높습니다. 또 하나는 서울입니다. 오세훈 시장이 취임한 이래로 주택 인허가가 많이 늘었어요. 작년에 서울 아파트 인허가 물량이 5만4000가구였습니다. 2017년 7만5000가구 이후 역대 최대예요. 그런데 2017년은 재건축 초과 이익 환수제 등의 이유로 비정상적으로 인허가 건수가 늘었거든요. 그런데 지난해는 서울시에서 주도해서 인허가를 빨리 내줬어요. 이 5만4000가구가 인허가 후 5~6년 뒤부터 입주를 개시합니다. 그러면 또 2026~2027년이 됩니다. 이 두 입주량이 합쳐지면 공급 확대의 파괴력이 클 거로 봐요. 2009년부터 2013년까지 수도권 집값이 내려갔는데 특히 2012년에 서울 집값 하락 폭이 컸어요. 광교신도시와 보금자리주택 입주시기가 겹쳤던 해라서 그렇습니다. 이런 이유로 2026~2027년이 하락의 정점이 아닐까 예상합니다.

▶조한송 기자
향후 입주 물량이 가장 큰 영향을 미칠 것이라고 보는 거네요.

▶삼토시 (부동산 전문 블로거, '앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 저자)
네. 왜냐하면 서울 집값이 그나마 버티는 것도 전세가율 때문이거든요. 전세가율이 2009년에는 30~40%를 밑돌았는데 지금은 55% 수준입니다. 입주 물량이 늘면 전셋값부터 떨어져요. 매맷값을 지탱하던 전세셋값이무너지면 집값도 같이 하락하겠죠. 또 하나 첨언하고 싶은 건 3기 신도시 입주 효과에 주목해야 한다는 거예요. 서울 중장기 하락장이 1991년부터 1995년, 그다음이 2009년부터 2013년이었습니다. 이때가 1기 신도시와 2기 신도시 입주하던 시기예요. 신도시가 입주하면서 서울 집값이 타격을 크게 받은 거예요. 신도시 토지 조성으로 풀린 보상금이 서울 집값의 거품을 키웠다가 입주하면서 거품을 깬 거죠. 과거 하락장과 마찬가지로 3기 신도시 입주가 서울 집값의 하락 폭을 키우는 기폭제가 될 거라고 봅니다.