서울 노원·관악 등 4개구 분석 [上]

2019년 하반기 이후 집값 폭등 상황에서 거액의 대출을 마다 않고 집을 매입해 ‘영혼까지 끌어모은다’는 이른바 20~30대 영끌족의 등장은 부동산 시장을 넘어 사회적 이슈가 됐다. 지금까지 영끌 현상은 주로 ‘세대별 주택 매수 비중’ 같은 거시 지표를 통해 분석됐다. 본지는 영끌족이 집중돼 ‘영끌족의 성지’로까지 불렸던 서울 노원구와 중랑구, 강서구, 관악구의 대표 단지에서 1개 동(棟)씩 총 420가구의 등기부등본을 전수 조사해 투자 실태와 현 상황을 들여다봤다.
 

그래픽=백형선
분석 결과, 최근 4년 동안 조사 대상 4개 동 아파트에서 매매가 이뤄진 70가구 중 48가구(68.6%)의 소유자가 20~30대인 것으로 나타났다. 그중 36가구(75%)가 집을 사기 위해 대출을 받았는데, 이들은 평균 6억원 안팎의 아파트를 사면서 거의 집값의 60%를 빚으로 조달한 것으로 조사됐다. 같은 기간 40대 이상이 매수한 22가구 중에서는 8가구(36%)만 빚을 냈고, 이들은 평균적으로 집값의 30% 정도를 대출로 조달했던 것과 대비된다. 20~30대가 대출 없이 매수한 12가구도 전세 계약 여부를 추적해 보니, 그 중 11가구는 계약 전후에 세입자를 새로 들인 것으로 나타났다. 이른바 ‘갭 투자’를 한 것이다.

이 같은 ‘영끌 투자’의 성적표는 어떨까? 2030세대가 사들인 48가구의 매수 가격과 현 시세, 이자(연 5% 금리 가정)를 종합해 계산하면, 20가구(41.7%)가 손해를 보는 것으로 나온다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “영끌은 부동산 시장을 안정시키겠다던 역대 정부의 말이 모두 빗나가면서, 정부에 대한 젊은 세대의 불신이 깔려 있다”고 말했다.

본지가 조사한 아파트는 서울 노원구 중계동 A단지와 중랑구 신내동 B단지, 강서구 가양동 C단지, 관악구 봉천동 D단지였다. 1990년 전후 분양된 10~20평대 소형 평형 중심 단지로, 서민들이 주로 거주하는 아파트다. 이전에도 자금력이 부족한 젊은 부부들이 ‘생애 첫 집’으로 매수하는 경우가 많았다. 하지만 등기부등본의 소유자와 근저당 설정 이력을 분석해 보면, 20~30대가 거액의 빚을 얻어 매수에 나서는 것은 2019년부터 두드러졌다. 단지별로 조금씩 차이는 있었지만 모두 20~30대의 매수 비중이 크게 늘고, 대출 의존도도 급격히 높아진 것으로 나타났다. 2021년 이전에 집을 산 사람들은 그나마 손해는 안 보고 있었지만, 그 이후 매수한 이들은 집값 하락과 이자 부담이라는 이중고를 겪고 있는 것으로 확인됐다.

◇아파트 3채 중 2채 영끌족이 매수

조사 대상 420가구 중 2019년 하반기 이후 거래가 이뤄진 것은 총 70가구였고, 이 중 계약 시점 기준으로 매수자가 20~30대인 사례는 48가구(68.6%)였다. 통상 전국적으로 30대 이하의 주택 매수 비율은 20~30%대다. 가장 어린 매수자는 2020년 3억5000만원(대출 4400만원)에 18평(공급 기준) 아파트를 공동 매입한 20세(매입 당시 나이)와 21세였다.

20~30대가 매수한 48가구 중 빚이 있는 경우는 36가구였다. 통상 은행은 대출액의 110%를 근저당으로 설정한다. 이를 감안해 등기부등본상의 근저당 설정액을 근거로 36가구의 가구당 대출액을 역산해 보면, 평균 3억978만원이 나온다. 매매가격 대비 대출액의 비율( LTV )은 평균 57.2%에 이른다.

이런 매수 행태는 다른 연령대와 비교해 훨씬 공격적이다. 같은 시기 40대 이상이 매입한 22가구 중 등기부등본상 빚이 있는 가구는 8가구에 불과하다. 이 8가구의 평균 빚은 2억1153만원이고,  LTV 는 32.8%에 그친다. 40대 이상과 비교해 20~30대는 빚을 내는 비율이 압도적으로 높고, 집값 대비 대출 규모도 2배가량 많은 셈이다.

2019년 하반기 D단지 아파트(공급 23평)를 3억9200만원에 사들인 31세 매수자는 2억7400만원(약 70%)을 대출로 조달했다. 당시 규정하는  LTV  최대치를 꽉 채워 돈을 빌린 것이다. 2022년 2월 A단지를 5억3000만원에 매수한 30대도 3억3600만원(63.4%)을 생명보험사에서 대출받았다.

20~30대가 매수한 48가구 가운데 대출이 없는 12가구도 대부분 전세 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’였던 것으로 확인된다. 등기부등본으로 전세 계약 여부는 확인이 안 되지만, 다른 부동산 빅데이터 플랫폼을 통해 추적해 본 결과, 12가구 중 11가구가 매매계약 때 이미 전세가 있거나, 6개월 내에 새로운 전세 계약이 체결됐다.

◇영끌 투자 38%는 ‘수익 마이너스’

이번 분석 대상 20~30대 매수자 가운데 약 40%는 시세 변동과 이자 지출을 감안할 때 현 시점에서 손해인 것으로 나타났다.  KB 국민은행 시세와 매수 가격을 비교해 보니, 48가구 중 15가구(31%)의 현재 시세가 매수 가격보다 낮았다. 이들의 매수 시점은 2021년이 11명으로 가장 많았다. 2021년 7월 6억5000만원에 팔린 A단지의 현재 시세는 5억원으로 떨어졌다.

대출 이자 비용까지 감안하면 손해를 본 가구는 더 많다. 2022년 이전까지 저금리였지만 대부분 변동금리를 이용한다는 것 등을 감안해 평균 대출 금리를 연 5%로 가정해 가구별 대출액과 이자를 산출했다. 그렇게 하면 20가구(41.7%)가 손해를 보고 있는 것으로 나온다. 집값이 오른 28가구의 매수가 대비 시세 상승분은 평균 9200만원인 것으로 파악된다.

무리한 영끌 투자로 집을 날릴 위기에 처한 사례도 일부 확인됐다. 2021년 1월 7억5500만원에 거래된 B단지는 집값보다 많은 8억1560만원이 근저당 및 전세권으로 설정돼 있다. 당시 30대 매수자는 대출 규제를 피하기 위해 제2금융권에서 약 4억3500만원을 빌리고, 보증금 3억8000만원에 전세 세입자도 들인 것으로 파악된다. 법원은 올해 6월 이 집에 대해 임차권 등기 명령을 내렸다. 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하고 있는 상황이라는 뜻이다. 박원갑  KB 국민은행 수석 전문위원은 “20~30대는 다른 연령대와 비교해 자금력은 떨어지고 부동산 시장에 대한 정보와 경험은 부족할 수밖에 없다”며 “주거 안정과 자산 마련을 위한 내 집 마련은 필요하지만, 과도한 부채에 대한 경각심은 가져야 잘못된 투자로 인한 피해를 최소화할 수 있다”고 말했다.