사업성이 좋아지니까 재건축 아파트들이 급등을 하는 거거든요. 그런데 만약에 아파트 가격이 떨어지잖아요? 사업성이 어떻게 돼요? 엉망이 돼요. 그래서 이런 하락기 때 가장 많이 떨어지는 아파트는 어떤 아파트냐면 바로 재건축, 오래된 아파트들이에요.

▶김기원 대표
예. 그래서 슈퍼리치들이 사는 그런 유명한 곳들은 하방경직성이 강하겠지만 재건축 호재나 이런 것들 때문에 올랐던, 그런 아파트들은 아마 내년 중순 하반기에, 연말에 하락장이 시작이 된다면 아마도 상당한 타격이 저는 있을 거라고 보고 있습니다. 그래서 강남 불패에 대한 신화는, 예, 그건 이제 말 그대로 그냥 신화라고 보시면 되고요. 

집값 무시무시하게 하락할 곳들..."호가 낮춰 급매하세요"

▶박진영 기자
그러면 대표님, 강남 3구는 하방경직성이 조금은 그래도 있을 수 있다, 그 중에서도 이제 슈퍼리치들이 사는 곳들은 있을 수 있다라고 하셨는데, 그러면 하락에 특히 타격이 큰 곳들도 있을 수 있을 것 같거든요. 어떤 곳들이 있을까요?
▶김기원 대표
네. 전국을 한번 훑어서 보도록 하겠습니다. 자, 이 데이터는 뭐냐 하면 이제 전국에 지금 시도별, 지역별로 부동산의 매매 시장과 전세 시장이 어떤지를 상대 비교해서 한 눈에 볼 수 있는 아주 좋은 차트인데, 여기 보시면 이렇게 십자선이 있죠? 이 십자선 오른쪽에 있는 지역은 뭐냐 하면 오른쪽에 있는 지역이 강원도 충북인데, 이 지역들은 매도세보다 매수세가 더 많은 지역이에요. 지금 대한민국에서 가장 많이 사고 싶어 하는 데가 어디예요?

강원도에요 강원도, 가장 오른쪽에 있는, 그러니까 대한민국에서 지금 매수세가 가장 몰리는 지역이 어디냐면 강원도에요.

상대적으로 가장 왼쪽에 있는 데는 세종이죠. 지금 전국에서 가장 사람들이 팔고 싶어서 안달 난 데가 세종.

▶박진영 기자
세종? 대구도 있지 않아요?

▶김기원 대표
보시는 것처럼 세종 다음이 어디예요? 대구예요. 이 십자선을 중심으로 이 지역에 있는 데들은 가장 안전하고 좋은 지역이에요. 오른쪽에 있냐 왼쪽에 있냐도 중요한데, 위에 있냐 밑에 있냐도 중요한데, 위에 있는 지역은 전세가가 아주 탄탄한 흐름이 유지가 되고 있는 지역들이
에요. 그래서 여기는 전세가가 강세를 띌 가능성이 많고. 이제 십자 점선보다 밑에 있는 데,  100 보다 밑에 있는 데는 전세가 약세인 지역이에요. 세종 같은 경우는 지금  100 보다 밑에 있고 매매, 전세 다 안 좋아요. 전국에서 최악이야, 여기는.

인천도 여기에 있는데 인천은 제가 빨갛게 해놓은 이유가 뭐냐 하면 인천은 입주 폭탄이 시작이 돼요, 내년부터. 너무 입주 물량이 많아. 그래서 인천은 절대 사시면 안 돼요. 제가 가급적이면 절대라는 말을 안 붙이는데, 절대입니다.

지금 지표에서는  2022 년 ~2023 년 입주 폭탄은 반영이 안 돼 있으니까, 비교적 안전으로 뜨는데, 예, 그렇죠. 입주 물량이 어떻게 돼요? 쫙 세종처럼 될 거예요, 내년에, 내년 한 중순 지나고 나면.

▶박진영 기자
그러면 세종, 대구, 인천이 큰 타격을?

▶김기원 대표
그렇죠. 네. 그런데 세종은 또 뭐가 있냐면 세종은 굉장히 지금 분위기가 이미 전국에서 가장 안 좋기는 한데, 그렇다면 세종이 대구나 인천처럼 폭락을 할 거냐라고 저한테, 데이터한테 물어보면 그건 또 아니라는 거예요. 왜냐하면 ...(중략)
 

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