◆서울 집값이 떨어질수밖에 없는 이유

"한가지 확실한 것은 현재 서울 부동산은 상승장 후반부에 있으며 지금 사면 분명 비싸게 사는 것은 사실이다. 계속해서 오르는 재화는 없으며 이는 서울 부동산도 예외는 아니다. "

책 '앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다'(삼토시 지음) 에서 저자는 현재 서울 집값은 상당히 버블이 많이 낀 상태라고 진단합니다. 저자의 진단은 이렇습니다. "2023~2024년경 서울 부동산이 정점을 찍고 수년간 하락장을 겪은 후 2028년 전후 저점을 형성하고 재반등할 가능성이 크다"

그러니까 무주택자라면 지금 무리해서 사는게 아니라면 평정심을 잃지 말고, 유주택자라면 위험을 관리해야한다고 조언합니다. 서울 부동산 상승세는 길어야 3년이라는게 저자의 진단입니다. 2014년부터 서울 부동산을 상승시킨 원동력 상당부분이 2023년 이후부터 힘을 잃기 시작하기 때문인데요. 집값은 한가지 요인으로 결정되지 않아요. 여러가지 원인이 복합적으로 맞물려서 영향을 미칩니다. 저자가 현재 서울 부동산이 상증장의 끝에 있다고 진단하는 이유는 이렇습니다.

첫째, 가장 우려되는 부분이 입주물량 쓰나미입니다. 2023~2024년 입주 물량은 늘고 주택 수요층은 줄어들기 때문입니다.

재건축 초과이익 환수제를 피하고자 사업속도에 피치를 올려서 인허가를 받은 2017년 7만4984호 존재가 2023~2024년 막대한 입주를 시작합니다. 예를들어, 동남권에서만 둔촌주공 1만2032호, 개포주공1단지 6702호, 개포주공4단지 3375호 등 입주물량이 이어지는데요. 서울 정비사업이 완료되고 입주가 시작되면서 급증한 공급량은 아무래도 집값 떨어뜨릴 요인이 된다는 거죠.

둘째, 서울경기 10~11년차 부부의 감소

공급은 느는데 이를 받아줄 수요층은 급감합니다. 저자가 주택 구매의 가장 큰 수요로 주목하는 연령대가 서울경기 10~11년차 부부입니다. 첫 아이가 초등학교에 입학할 무렵인 이들 부부가 서울 아파트 대표적인 매매 실수요층이라는 건데요. 서울경기 10~11년차 부부들이 2024년부터 큰 폭을 줄어듭니다. 저자는 "시장 환경에서 이들의 증감이 시장에 미치는 영향은 매우 크다. 서울 아파트 값은 2023~2024년 정점에 달하고 그 이후에 조정장에 들어설 것으로 전망한다"고 강조하네요.

셋째, GTX-A의 개통과 신안산선 준공입니다.

새로운 철도망이 생겨 수도권 외곽에서도 대도시로 통근이 편해지면 그만큼 서울이 확장되는 효과가 나겠죠. 저자는 GTX와 신안산선 개통에 주목합니다. 2024년 경기 서부권과 서울을 잇는 신안산선이 준공되고요, 2023년 경기 남부부터 서울 강남까지 25분에 갈수 있는 GTX-A 노선 개통이 예상돼있습니다. 서울 생활권 확대로 인해 주거 수요가 분산되면서 아무래도 서울 아파트 수요를 떨어뜨리는 효과가 기대된다는 설명이죠.

넷째, 주택임대사업자 물량 쓰나미

2026년부터, 임대등록기간이 종료되는 주택임대사업자들의 물량이 나오기 시작합니다. 양도세 감면을 받기 위해 8년 이상 의무임대로 집을 묶어놓은 곳들이 의무기간 만료가 되면서 시장에 나올 가능성이 높다는 얘기죠. 저2015년부터 증가한 임대주택은 2023년부터 매물로 나올수 있는 물량이 많아지는데요. 특히 임대사업자 주택은 2018년 크게 뛰었기 때문에, 8년 의무임대가 끝나는 2026년 큰 폭의 물량이 쏟아질 것이라는 전망입니다.

다섯째, 3기 신도시 입주 개시

2026년부터 3기신도시 입주가 시작됩니다. 지난 과거를 돌이켜보면 1기 신도시 입주기간에 서울 아파트 시장은 5년간 조정을 겪었고, 2기신도시 판교와 광교가 입주했던 기간에도 서울 아파트 시장은 조정장을 겪었습니다. 그만큼 저자 또한 3기신도시 역시 서울 부동산에 하방 압력을 줄 것이라고 전망하고 있습니다.

이 책에 따르면, 3기 신도시 17만3000호 중 남양주 왕숙(6만6000호), 하남교산(3만2000호), 인천계양(1만7000호)은 2019년 10월, 고양 창릉(3만8000호)은 2020년 3월, 부천대장(2만호)은 2020년 5월 지구 지정을 끝냈어요. 과거 신도시에 비해 상당히 빠른 속도로 진행되고 있는데 2기 신도시인 판교 광교 위례가 지구 지정된지 7~8년만에 입주를 시작한 사실을 통해 추정해보면, 2019~2020년에 지구 지정된 3기 신도시는 2026~2027년을 전후해 입주를 시작할 것으로 전망하고 있습니다. 그렇다면 이렇게 갑자기 공급되는 엄청난 물량이 서울 집값 하락을 끌고가는 요소로 작용할수 있다는 설명입니다.

여섯째, 부담되는 주택 구입 지수

주거비 부담을 나타내는 지표죠, PIR(연소득 대비 주택가격)가 갈수록 높아지는 점도 집값 하방압력을 주는 요소입니다. PIR는 Price to Income Ratio로 수입 대비 집값을 의미합니다. 예를 들어 A 지역의 PIR이 7이라면 A지역의 중간 소득계층이 7년 동안 소득을 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 A지역의 중간가격 주택을 살수 있다는 의미입니다.

그런데 서울 아파트 PIR는 계속 올라가고 있습니다. 2020년 2분기 기준 서울 아파트 PIR는 11.4 로 이는 서울의 중간 소득계층이 11.4년간 한푼도 안쓰고 모아야 서울의 중간 가격대 아파트를 살수 있다는 뜻입니다. 즉 가구 소득이 수용 가능한 임계치에 빠르게 다가가고 있는 만큼, 공급 폭탄에 실수요층이 급감하는데다가 주택 구입 부담도 올라가 집값이 마냥 상승할수만은 없다는 설명인거죠.

◆지금 무리해서 집 사지 마세요

결국 저자는 수요와 공급 측면을 종합적으로 살펴본 결과 2023~2024년 전후로 하락이 시작되며 2028년 전후까지는 계속 조정기가 이어지다가 2028년 전후로 다시 반등이 시작될 것이라고 전망합니다.

저자의 부동산 예측, 어떻게 생각하시나요? 삼토시님의 서울 부동산 전망은 매일경제 유튜브 채널 매부리TV에서 확인하실수 있습니다.