마포래미안푸르지오(마래푸) 45평이 20억 원을 육박하면서 일부 가구에 종부세 고지서가 발부됐습니다. 그러자 마포(마용성)까지 종부세가 부과됐다는 기사가 이어졌습니다.

대략 2,30만 원 정도 되는 종부세가 부과됐는데, 상당수 신문에서 “이제 신용카드 잘라야죠” 심지어 “반찬수 줄어야죠” 라는 분석기사를 내고 있습니다. 참 기자들의 상상력이란...

2. 진짜 카드 잘라야 할 정도인가?
결론부터 말하자면 시세 30억 정도 되는 아파트의 경우 80만원에서 올해 150만원 정도의 종부세를 냅니다. (물론 30억 아파트에 살아도 150만원 세금 고지서가 부담될 수 있다. 그런데 과연 일부 언론의 걱정처럼 카드를 자를까. 이러다 ‘카드회사 위기 부르는 종부세 폭탄’. 기사가 나올지도...)

지난해 기준 전체 종부세 대상자의 평균 종부세액은 120만원 정도입니다. 그러니 종부세가 실제 부담되는 가구도 있고, 가족과 외식 1번 정도로 생각하는 가구도 있을 겁니다.

특히 지난 4년동안 집값이 수 억 원에서 10억 원 이상 오른 서울 강남3구의 경우, 오른 집값의 즐거움(흔히 보유효과라고 한다)이 이 부담을 상당히 상쇄시킬 겁니다.

결국 일부 보도처럼 ‘악소리’ ‘비명소리’를 낼 정도는 아닌 것 같습니다. ‘폭탄’도 아닐 겁니다. ‘종부세 폭탄’이라는 표현이 맞다면 강남 여기저기서 매물이 쌓여야 하는데, 아직 종부세 때문에 집 팔겠다고 내놓은 분들을 찾기는 쉽지 않습니다.

3.왜 이렇게 조금내나?

종부세는 흔히 공시가격이 9억원 이상이면 부과된다고 알고 있지만, 그렇지 않습니다. 집 하나를 부부공동으로 50%씩 소유할 경우(많이들 이렇게 하지요) 공시가격이 12억 원을 넘어야 합니다. 그런데 20억 넘는 아파트 상당수가 올해 공시가격이 12억 원을 넘지 않습니다.

그러니 시세 20억 원을 넘어도 올해 종부세를 내지 않는 아파트가 수두룩 빡빡입니다
(개별 공시지가는 표준 공시지가를 기준으로 구청이 결정합니다. 올해 이상하게 11억 9천만 원으로 공시된 공동주택이 많은데, 저는 구청장님들이 유권자들을 배려한 조치라고 의심하고 있습니다)

기본적으로 종부세를 계산할 때

<과세표준=공시가격*공정시장가액비율>

로 계산합니다 MB정부 때 워낙 집값이 내려가니까 보유세를 깎아주는 방법으로 도입된 겁니다.
(특별한 이유도 없이) 공시가격이 10억이라면 ‘공정시장가액비율’ 80%를 곱해서 사실상 20%의 보유세를 깎아줍니다. ‘공정시장가액비율’은 그닥 ‘공정’하지 않은 비율입니다.

이러다보니 서울 260만 가구 중에 종부세를 내는 집은 22만가구 정돕니다. 종부세 아무나 내는 세금 아닙니다. 그리고 어느 언론은 올해 정부가 종부세를 3조원이나 걷는다고 보도했는데, 중요한 게 쏙 빠졌습니다. 종부세의 2/3는 기업(법인)이 냅니다.

이래 저래 종부세는 종이호랑이고, 실제 내는 분들은 이 세금을 그다지 무서워하지 않습니다.(그런데 종부세를 내는 기자들이 많지 않다보니, 너무 멀리서 호랑이 소리를 듣고 무서워하는 것 같습니다)

4.그런데 점점 진짜 호랑이가 될 수도...

이 공정시장가액비율이 올해 80==>85%로 올랐고, 해마다 올라 2022년에는 100%가 됩니다.
쉽게 말해 3년 후에는 그냥 에누리없이 공시가격=과세표준이 되고 여기에 세율을 곱해 종부세가 부과됩니다.(종부세율도 쪼금 올랐다).

덕분에 대치동의 자랑 ‘래미안 대치팰리스’(전용 84제곱미터)의 경우 올해 480만원 정도 내는 보유세(재산세 +종부세)가 내년 730만원 정도, 2022년에는 1,200만원까지 올라갑니다.

이쯤 되면 진짜 부담이 될 겁니다. 특히 소득이 낮으면서 30억대 아파트에 사는 가구주는 고민이 시작되고, 매물이 나올 수 있습니다. 가격안정에도 도움이 될 겁니다. 물론 그래도 다수는 버틸 겁니다. 예컨대 해당 아파트를 갖고 있다면 그냥 월세만 받아도 월 300만원(연 3천6백만 원 정도/세전) 정도 기대수익이 생기기 때문입니다.

5.보유세는 나쁜 세금일까.
보유세는 나쁜 세금입니다. 소득이 확정되지도 않았는데, 부과됩니다. 집값이 내려간다고 그만큼 깎아주지도 않습니다. 게다가 여름에 재산세로 한번 받아가고, 겨울에 잊을만하면 종부세로 사실상 두 번 받아갑니다.

하지만 우리나라는 강남3구처럼 좋은 지역에 집을 갖고있으면, ‘지대 이익’이 너무 높습니다. 쉽게 말해 그 땅을 차지한 사람이 너무 유리합니다.
언젠가부터 강남에 집이 있다는 것은 우리사회의 ‘계급’이 됐습니다. 의사도 교수도 국회의원도 강남에 집이 있는 사람과 없는 사람으로 나눠집니다.

6.종부세의 존재 이유
이렇게 ‘미리 선점한 사람만’ 유리한 시장을 고쳐야합니다. 이건 공정한 시장을 지키는 절대반지 같은 겁니다. 부동산 투기는 매우 상식적인 경제행위입니다. 내가 투자한 돈(투입) 대비 기대되는 수익(산출)이 확연하게 높을 때 투기심리가 작동합니다. 이 기대 수익을 낮추는 것은 정부의 의무입니다. 그럴려면 보유세밖에 방법이 없습니다.

무엇보다 ‘땅’은 내가 주인이라고 해서 내 맘대로 하면 안되는 유일한 재화입니다. 복제가 불가하기 때문입니다. 그거 아세요?

우리 헌법 121조 1항 .... '국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력해야 한다‘. 땅을 갖고 있으면서, (농사짓지 않고) 그냥 이익을 얻는 것 자체가 반칙이라는 뜻입니다.

7.그리고 하나만 더.
’한남더힐‘같은 아파트의 보유세가 수천만 원 된다고 걱정(?)하는 기사도 그만 보면 좋겠습니다. 50억 원이 넘는 아파트에 살면서 보유세 걱정한다면 사실 (우리의 BTS도 살고 있는) ’한남더힐‘의 주민이 될 자격이 없습니다.